La orden final que otorgó el fallo, dada por el Juez de la Corte Superior Thomas J. Olivieri en el Condado de Hudson después de 10 días de juicio, halló a Property Solutions of N.J., a PSRE Holding Company, a Edward Toledo y a Raymond Vega en violación del Acta de Fraude para el Consumidor por numerosas prácticas sin conciencia de negocios.

Se descubrió, específicamente, que los demandados habían defraudado a ciertos dueños de casa con problemas financieros prometiendoles que iban a retener sus casas, pero en vez adquirieron las propiedades a descuentos bajísimos, atrapando a las víctimas en acuerdos depredadores de “venta-arriendo” y en realidad echandolos a la calle antes de que vendieran las casas a otros compradores.

Como resultado de la decisión de la corte, se les ha mandado a Property Solutions, PSRE, Toledo, y Vega que paguen al Estado un total de $280,000 en multas civiles, y a tres dueños de casa defraudados de Nueva Jersey un total de $189,500 dólares en restitución. Se les ha prohibido permanentemente a los demandados operar negocios relacionados con ejecuciones hipotecarias en Nueva Jersey.

“Estos demandados prometieron a los dueños de casa en apuros ayuda, pero al final solo se ayudaron a si mismos. Por el abuso cruel a la gente necesitada, ahora apropiadamente, los haremos responsables por sus hechos,” dijo el Fiscal General Chiesa. “Esta decisión es una victoria importante para los ciudadanos de Nueva Jersey,” añadió Chiesa, “no solamente porque provee restitución a los dueños de casa que fueron perjudicados por las acciones fraudulentas de los demandados, sino también porque manda un mensaje claro que no toleraremos esta clase de conducta avariciosa depredadora.”

El Director de la División de Asuntos del Consumidor Thomas R. Calcagni dijo del veredicto de Property Solutions: “Un triunfo claro para los dueños de casa de Nueva Jersey que están luchando en estos tiempos económicos malos, y en contra de aquellos que se aprovechan de la desesperación de otros. Los supuestos ‘planes de rescate’ creados para engañar a individuos que están en agobio económico, son uno de los muchos fraudes o prácticas inaceptables de negocio a las cuales los dueños de casa caen víctimas cuando se enfrentan con la ejecución hipotecaria,”anotó Calcagni. “La Unidad de Fraude Financiero de la División de Asuntos del Consumidor respondió agresivamente con todo el peso de la ley a aquellos que ilegalmente quisieron abusar de los dueños de casa con problemas financieros.”

La conducta fraudulenta en la demanda del Estado de dos cargos tuvo lugar durante el 2005 y el 2007. Según la demanda, Property Solutions y los otros demandados, todos los cuales registran direcciones en Union City en ese tiempo, operaban poniendose en contacto con los dueños de casa - cuyas casas estaban en ejecución hipotecaria- poco después que las casas fueron subastadas en la venta del alguacil, y dentro de los 10 días en los que los propietarios de casas tenían para rescatarlas si pagaban todos los gravámenes (liens).

Los demandados decían que iban a rescatar las casas de los consumidores pagando el balance de sus hipotecas morosas dentro del periodo de redención después de la venta y luego prometían a los consumidores financiamiento para que estos pudieran retener sus casas. Usando esta propuesta, los demandados circunvalaban el proceso de la venta del alguacil y obtenían las casa por el “balance” (pay-off) de las hipotecas en ejecución- una cantidad que era mucho menos por lo que la propiedad se pudiera haber vendido en la subasta del alguacil.

Aunque los demandados decían que eran expertos en el campo de la ejecución hipotecaria, no les dijeron a los victimizados dueños de casa, que éstos tenían derecho a los fondos excedentes (surplus funds) que es la diferencia entre el dinero debido y el precio más alto por el cual la casa se pudiera vender en la subasta del alguacil.

Como parte de la pretendida “solución” ofrecida a estas víctimas, los demandados entraban en un acuerdo de ‘venta-arrendamiento’ con ellas que les proveía una oportunidad de recomprar la casa pero en unos términos extremadamente desfavorables.

Por ejemplo, los contratos en general requerían que los consumidores recompraran las casas dentro de los 90 días, y a precios mucho más altos de los que los demandados habían pagado por adquirir las propiedades.

Como resultado, los dueños de casa perdían el derecho de reclamar los fondos excedentes que en una caso de una familia, sumaban la cantidad de $154,000.

Aunque los consumidores que entraron en estos acuerdos pudieron estar en sus casas por un poco de tiempo, el arreglo no duró mucho. El uso mensual y los pagos requeridos por los demandados por la ocupación, eran en algunos casos más altos que el pago de la hipoteca que los dueños de casa no habían podido costear.

Últimamente, las víctimas del caso del Estado, o se fueron o fueron desalojadas por los demandados -incluso cuando cumplieron con los altos pagos mensuales. En varios casos, las declaraciones remitidas por los demandados contienen falsas declaraciones juradas diciendo que las víctimas no habían cumplido con ninguno de los pagos de uso y ocupación.

El Juez Olivieri que dio la decisión en el caso de Property Solutions, ha decidido no dar una decisión en la solicitud del Estado por costos de investigación y de abogados.

El Delegado del Fiscal General Jah-Juin (Jared) Ho, la Delegada del Fiscal General Janine Matton y el Asistente del Fiscal General Brian McDonough del Affirmative Civil Enforcement Practice Group, representaron al Estado en el juicio de Property Solutions. El Investigador Jared O’Cone de la Oficina de Protección al Consumidor de la División de Asuntos del Consumidor, condujo la investigación